Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiracı ile ev sahibi arasında uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Kiranın geç ödenmesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli hukuki sonuçlar doğurabilir. Ancak kira bedelinin gecikmesi, her durumda kiracının doğrudan tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kira bedelinin yeniden belirlenmesi ve taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi farklı hukuki şartlara tabidir.
Kira Geç Ödenirse Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Kiracının kira bedelini sözleşmede belirlenen tarihte ödememesi, kira borcunun zamanında yerine getirilmemesi anlamına gelir. Bununla birlikte, kira ödemesinin gecikmesi tek başına kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde, kanuni şartlarla kira sözleşmesinin feshi ve tahliye gündeme gelebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yolunu da gündeme getirebilir.
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı yazılı ihtarda bulunulması gerekir.
Bu şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren, kanunda belirtilen süre içerisinde dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
İhtarların haklılığı, ödeme tarihleri ve dava açma süresi somut olayda dikkatle incelenmelidir.
Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Kira tespit davası, kira bedelinin kanuni ölçütlere göre mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ve kira tespit davasının sonuçlarına ilişkin hükümler içermektedir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim tarafından yeni kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınır.
Kira tespit davası, kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik bir dava değildir. Bu davanın temel konusu kira bedelinin belirlenmesidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Şartları
İhtiyaç sebebiyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenen tahliye nedenlerinden biridir.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun bulunması hâlinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici veya gerçeği yansıtmayan ihtiyaç iddiaları, tek başına tahliye için yeterli değildir.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanuni fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak dava açılabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrasında Yeniden Kiralama
Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazların yeniden kiralanmasına ilişkin sınırlamalar öngörmektedir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kanuna aykırı davranılması hâlinde, eski kiracının belirli şartlarla tazminat talep etmesi gündeme gelebilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Ancak kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.
Bu nedenle uyuşmazlığın niteliğine göre başvurulacak hukuki yolun doğru belirlenmesi gerekir.
Kira Hukukunda Profesyonel Destek
Kira uyuşmazlıklarında ihtar süreleri, ödeme belgeleri, kira sözleşmesinin hükümleri ve dava açma süreleri hukuki sonuca doğrudan etki edebilir. Özellikle tahliye taleplerinde yanlış hukuki yolun seçilmesi, zaman ve hak kayıplarına neden olabilir.
Temizer Hukuk Bürosu, kira tespit davaları, kira bedelinin ödenmemesi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlıklarında müvekkillerine hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. Büromuz, kiracı ve kiraya verenlerin haklarını yürürlükteki mevzuat çerçevesinde değerlendirerek hukuki süreçlerin titizlikle yürütülmesini hedeflemektedir.
